מחירי הדיור בישראל לאן ? (נכתב ע"י אלי פדן, 19.11.13)

 

בשנים האחרונות, אנו עדים למגמה מתמשכת בעליית מחירי הדירות בישראל. ברור, כי "האצבע המאשימה" צריכה להיות מופנית למדיניות הממשלה בעניין זה. ברור ומובן, כי הממשלה מגדילה הכנסותיה ממכירת קרקעות. על פניו, נראה כי לממשלה אין רצון אמיתי לעצור את עליית מחירי הדירות. כל הצעדים בהם נקטה, בשיתוף פעולה עם בנק ישראל, הביאו "להבערת המשק". המדיניות המתמשכת בהורדת הריבית במשק ( 1% בלבד כיום) הסיטו באופן טבעי את מרבית ההשקעות הסולידיות לעברלשוק הדיור. כתוצאה מכך, גל

אדיר של משקיעים זרם לשוק הדיור, בו לא היו קודם לכן, דבר שגרר באופן טבעי עלייה בביקושים לדיור ולעליית מחירים ישירה.

 

חשוב להבין, כי כל עוד הריבית במשק לא תחזור לרמה שפויה, בה התשואה על ההשקעות הסולידיות יהיו קרובות לתשואה על השכרת דירות (סדר גודל של 3% ריאלי), לא יהיה מנוס מעלייה מתמשכת במחירי הדיור. הממשלה מבינה זאת היטב ומוכרת קרקעות לכל המרבה במחיר. יש לראות את הממשלה כמונופול, המחזיק בקרקעות המדינה באופן בלעדי. אין לה מתחרים. רק בכדי לסבר את האוזן, הכנסות המדינה מקרקעות הן בסביבות 8 מיליארד שקל ולא נראה שאגף התקציבים יוותר בקלות על סכום כה משמעותי מכוח הפעולה שלו.

 

מנגד הציבור עומד ושואל מהו אם כן הפיתרון למצוקת הדיור? הפיתרון אינה טמון רק בהעלאת הריבית. הממשלה חייבת לייצר איזונים באמצעות מדיניות פיסקלית נכונה, במסגרתה תצליח לייצר מנועי צמיחה אשר יביאו להגדלת אלטרנטיבות ההשקעה חוץ מאשר בדיור. ברור כי הדרך הקלה והנוחה ביותר היא באמצעות העלאת הריבית במשק. אלא שיש לקחת בחשבון, כי מהלך שכזה יביא לפגיעה ישירה בזוגות הצעירים אשר לא יוכלו לעמוד בהחזרי המשכנתא בעקבות עליית הריבית. יש לקחת בחשבון שמשבר שכזה עשוי לצמוח מעבר ליכולת השליטה בו, דבר שעשוי לגרור אחריו גם מפולת בבורסה.

 

בעת האחרונה, אנו עדים לשיח ציבורי נרחב בכל הקשור להרחבת מערך בניית יחידות דיור בישראל בכדי לייצר "אינפלציה של דירות" אשר תוכל לסייע לזוגות צעירים לקנות דירה במחירים שפויים.

 

הרי בסופו של דבר אנו דנים בשאלה של מספרים. מתי ומה נדרש בכדי להגיע לרגע בו ההיצע יהיה גבוה מהביקוש. הרגע המיוחל, בו הקבלנים יישארו עם "סחורה על המדפים" וייאלצו להוריד מחירים. להערכתי, גם אם מחירי הקרקעות ייחתכו ב-20% עד 30%, הקבלנים (והבנקים שמממנים אותם) לא יסבלו מכך באופן ישיר. אנו עדים לכך שבמספרי הבנייה הנוכחיים (כ-40 אלף התחלות בנייה מדי שנה) - יש בישראל ציבור מספיק גדול שיכול למלא בקלות את צד הביקוש גם במחירים הנוכחיים.

 

עפ"י דו"ח חוות דעת מומחים שהוגש לאוצר, נמצא,  כי בכדי לסגור את הגירעון התכנוני במלואו בפרק זמן של 5 שנים, יש להגדיל את יכולת מערכת התכנון לכ-86 אלף יח"ד בשנה. אז מה? האם זה בכלל אפשרי? בכל השנים האחרונות הצליחה מערכת התכנון לייצר בממוצע כ-25  אלף דירות בשנה למלאי בלבד. רק בשנת 2012, באופן חריג ואחרי שמינהל התכנון הצליח "לגרד" את כל מה שאפשר ואחרי שוועדות הדיור הלאומיות (הוד"לים), אישרו בהליך מזורז עוד כ-15 אלף יח"ד, הצליחה מערכת התכנון להגיע לכ-75 אלף יח"ד.

כלומר, אפילו כדי להגיע לנקודת האיזון שבין היצע לביקוש, נדרשות כאן יכולות תכנון עצומות (מעבר ליכולתו האמיתית של משרד האוצר וגופי התכנון עליהם הוא שולט). בין השנים 2007 – 2011 (חמש שנים), תוכננו בישראל 125,347 יחידות דיור. רובן כזכור כשבראשות הממשלה כבר עמד בנימין נתניהו. ועכשיו, מצפים מאיתנו להאמין להצהרות הממשלה, עם אותו ראש ממשלה, כי תצליח לתכנן 430 אלף יח"ד בחמש השנים שבין 2014 ועד 2018. בלתי אפשרי להערכתי.

 

לסיכומו של דבר, נראה כי עתיד מחירי הדיור אינו הולך לרדת באופן מהותי בשנים הקרובות. אלה שרוצים ויכולים לעשות זאת כיום ומבלי שיצטרכו "להישען" באופן מהותי על הלוואות המשכנתא, שישקלו בחיוב לעשות זאת כבר כעת. אלה שלוקחים משכנתא, חשוב שיקחו בחשבון את השינויים האפשריים בשיעורי הריבית במשק ו אשר ישפיעו על גובה ההחזר החודשי באופן ניכר, עד כדי אובדן היכולת לעמוד בהחזרים.